שמאות מקרקעין בתל אביב: הגורמים המשפיעים על שווי הנכסים
מעוניינים לרכוש נכס אך מתלבטים האם להסתייע לצורך זה בחברה המתמחה בשמאות מקרקעין בתל אביב? העיר תל אביב הנה מטרופולין ומשמשת כמרכז הכלכלה, המסחר, התקשורת, האמנות והתרבות של ישראל.
ממוקמים בה נציגויות ושגרירויות בינלאומיות, מרכזי המערכת הבנקאית, מערכות של עיתונים גדולים, התאטרון הלאומי ועוד. מטבע הדברים, בערים המשמשות כבירות כלכלה ברחבי העולם, מחירי הנדל"ן גבוהים יותר ביחס אל הסביבה.
כמו כן, עשויים להיות הפרשים מהותיים בשווי נכסי מקרקעין בין אזורי העיר השונים, בין שכונות, רחובות ולעתים אף סמטאות הנושקות האחת לשנייה. לדוגמה, ניתן למצוא פערים מחירים משמעותיים של 15,000 שקלים למ"ר בין רחוב הירקון לרחוב בן יהודה ביחס לקרבה שלהם אל הים.
הקרבה אל הים ומאפייני האוכלוסייה
דוגמה זו הנה אחת מיני רבות לחשיבות ההסתייעות בחברה המתמחה בשמאות מקרקעין בתל אביב, שכן במקרים רבים אפשר להיתקל בנכסים בעלי מאפיינים דומים, השוכנים במרחק של כמה עשרות מטרים בודדים זה מזה, ואף על פי כן קיימים ביניהם פערי מחירים משמעותיים בשל מגוון השפעות שונות, כמו במקרה הספציפי המרחק מהים.
דוגמה אחרת היא העיר יפו המאופיינת באוכלוסייה מעורבת והטרוגנית מאוד, גורם המשפיע על שווי הדירות בין השכונות למיניהן. מאידך, בשנים האחרונות עוברת תהליך של התחדשות עירונית, מה שמעורר עניין רב בקרב סוחרי נדל"ן ומשקיעים. אספקט נוסף הדורש בקיאות נוגע לתכנית השימור החדשה 2650 ב. חלקיה המסוימים של תל אביב הוכרזו בשנת 2003 על ידי אונסק"ו כאתר מורשת עולמית וזכו לכינוי "העיר הלבנה".
תכניות לשימור אתרים ומבנים
"העיר הלבנה" משלבת בתוכה סגנון אדריכלי בינלאומי ומהווה כמעין מוזיאון פתוח להתפתחות התרבות והאדריכלות הישראלית המודרנית. התכנית לשימור אתרים ומבנים בתל אביב כוללת הגבלות מחמירות לשיקום ושימור המבנים, כשבחלק מהמבנים חל איסור לתוספת בנייה במגרש.
חברה העוסקת בשמאות מקרקעין בתל אביב מחויבת בשלב הערכת שווי הנכס לקחת בחשבון את המגבלות שהתכנית מגדירה בנוגע לניוד זכויות בנייה, השלבים הפרוצדורליים הקשורים בהוצאת היתר בנייה, תוספות בנייה במבנים, שינוי חזיתות וכיוצא בזה.
תכניות נוספות הדורשות התעדכנות באופן שוטף הן תכניות הרבעים בת"א, שהופקדו בשנת 2012 מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38 וחלקן כבר אושרו, כשבכל רובע הוגדרו הוראות בינוי שונות, תכנית המתאר תא/5000 המגדירה את מדיניות התכנון העירונית לאורך זמן וכן הלאה.
כל מה שחשוב לדעת על שמאות מקרקעין בתל אביב
מתעתדים לבצע עסקת נדל"ן בעיר הגדולה? בנסיבות הללו, מוטב שתסתייעו בשירותיו של משרד שמאות מקרקעין בתל אביב! תל אביב היא עיר מטרופולין ומוגדרת כבירת הכלכלה, המסחר, התרבות, האמנות והתקשורת של ישראל. העיר מתפרשת על פני כ- 52,000 דונם ומונה 470,000 תושבים בקירוב.
אנשי הצוות המקצועי מבית חברת טדי שמאים מציינים שכמו בכול בירות הכלכלה ברחבי העולם, מחירי הנדל"ן בתל אביב גבוהים בהשוואה לערים האחרות. עובדה נוספת היא שקיימים לעתים הפרשים מהותיים במחיריהם של נכסים שונים הממוקמים במרחק עשרות מטרים ספורים זה מזה, אם בשל ייחודיות היסטורית שמאפיינת את אותם הרחובות ומשפיעה על שווי נכסי המקרקעין, ואם בעקבות הקרבה אל הים וגורמים נוספים.
מהותיים בשווי הדירות בין השכונות השונות בדרום העיר
משרדי שמאות מקרקעין בתל אביב מחויבים לבקיאות מלאה בסביבה שבה שוכן הנכס הספציפי שאת שוויו הם נדרשים להעריך, על כל מאפייניה הייחודיים. דוגמה קלסית היא אזור יפו הממוקם בדרום העיר.
יפו מתאפיינת באוכלוסייה מעורבת, כש- 65% מהתושבים הם יהודים ו- 35% ערבים. בשל ההטרוגניות של האוכלוסייה, ישנם הבדלים מהותיים בשווי הדירות בין השכונות השונות ולעתים אף בין סמטאות באותה השכונה.
בשנים האחרונות עובר דרום העיר הליך של התחדשות עירונית לצד פרויקטים יוקרתיים המשנים את צביונו. דוגמה נוספת מתייחסת לכמה מאזוריה הישנים של העיר המכונים "העיר הלבנה". מדובר במעל ל- 4,000 מבנים המשתייכים לסגנון אדריכלי בינלאומי והוכרזו על ידי אונסק"ו כאתר מורשת עולמית.
תכנית השימור החדשה 2650/ב
אלא ש- 2,000 מהמבנים השוכנים בעיר הלבנה מסווגים כמבנים לשימור, כשמחציתם כלולים בתכנית השימור החדשה 2650/ב. מדובר בתכנית עם הגבלות מחמירות, המחייבת את בעלי הנכסים לשפץ את המבנה המימון עצמי בהתאם לעקרונות והוראות שנקבעו, כשבחלק מהמבנים לשימור חל איסור לתוספת בנייה במגרש.
בהגיעם לבצע הערכת שווי, נדרשים משרדי שמאות מקרקעין בתל אביב לבקיאות בכול הקשור להגבלות החלות על הנכס במסגרת תכנית השימור, לרבות ההוראות העוסקות בשינוי חזיתות, ניוד זכויות בנייה, תוספות בנייה, ההליכים הפרוצדורליים להנפקת היתר בנייה וכן הלאה.
נושאים מהותיים נוספים הדורשים בדיקה מעמיקה לפני ביצוע עסקאות נדל"ן בתל אביב נוגעים לזכויות בנייה שונות בתכנית הרבעים, תכנית המתאר ת"א/5000 שמגדירה את המדיניות התכנונית, השפעת תוואי הרכבת הקלה על שווי המקרקעין ועוד.
מבצעים עסקת נדל"ן בעיר הגדולה? הסתייעו בשירותי שמאות מקרקעין בתל אביב!
בין אם הנכם מתעתדים לרכוש, למכור, לשכור או להשכיר נכס בעיר הגדולה, או לחלופין שוקלים להצטרף לפרויקט של התחדשות עירונית (למשל תכנית הרבעים, תמ"א 38 או פינוי בינוי), הדבר הנכון היותר עבורכם הוא להסתייע בשירותיהם של משרדי שמאות מקרקעין בתל אביב!
אנשי הצוות המקצועי מבית טדי שמאות וניהול בע"מ מסבירים שבדומה למרכזים כלכליים שונים ברחבי העולם, העיר תל אביב מתאפיינת במחירי נדל"ן גבוהים ביחס לערים אחרות, והם מושפעים ממכלול רחב של גורמים.
למשל, הקרבה לאזורי תעסוקה, הקרבה אל הים, הנגישות התחבורתית, אופי המגורים, סוגי אוכלוסייה, איכות התשתיות, רמת השירותים הקהילתיים (דוגמת מוסדות חינוך, מרכזי תרבות, בילוי ופנאי, פארקים וגני שעשועים) וכן הלאה.
תכנית השימור החדשה תא/ 2650 ב'
אחד הנושאים שמשרדי שמאות מקרקעין בתל אביב נדרשים לשים עליו דגש רב נוגע להתחדשות העירונית בעיר. רשימה זו כוללת, בין היתר, את תכנית הרבעים, תכנית המתאר תא/5000, תכנית השימור החדשה תא/ 2650 ב' ועוד. תכנית השימור החדשה תא/ 2650 ב' מגדירה שימור של 1,000 אתרים ומבנים הממוקמים באזורים הישנים של תל אביב וידועים בכינוי "העיר הלבנה".
מדובר במבנים ואתרים שנבנו בשנות ה- 30 של המאה ה- 20 בסגנון הבאוהאוס ויש להם ערך רב בהיבט ההיסטורי והאדריכלי. בשנת 2003 הכריז אונסק"ו שהעיר הלבנה היא אתר מורשת עולמית. תכנית השימור נועדה לחשוף את הערכים האדריכליים של המאגר הבנוי, ובתוך גם להשיב את המבנים למצבם המקורי.
התחדשות עירונית- תכנית הרבעים
אלא שעל כ- 190 מבנים לשימור חלות הגבלות מחמירות כמו איסור לתוספת בנייה במגרש. יתרה מכך, בעלי הנכסים מחויבים לשפץ את המבנים במימון עצמי ובהתאם לעקרונות שנקבעו. דוגמה נוספת המבהירה היטב את חשיבות ההסתייעות במשרדי שמאות מקרקעין בתל אביב נוגעת לתכנית הרבעים. אחת מהסוגיות שנידונות כיום בבתי המשפט עוסקת בדרישת בעלי הנכסים ברובע 3 לביטול היטל ההשבחה, בדומה לפטור בפרויקטים המבוצעים במסגרת תמ"א 38.
בהקשר זה, ראוי להבהיר שהוועדה מקומית לתכנון ובנייה השיתה בעקבות אישור התכנית על תושבי הרובע היטלי השבחה גבוהים במיוחד. סוגיה נוספת הנידונה בימים אלו היא ההתנגדויות של בעלי דירות ויזמים לתכנית הרבעים 5 ו- 6 בטענה לזכויות בניה נמוכות, תוך אפשרות להפקעה של חלק מהשטחים.
מנכ"ל קבוצת דייברגון נדל"ן
חברת טדי שמאות וניהול מספקת לחברת דייברגון שירותי שמאות משנת 2013. עד כה ערכה החברה כ - 120 דו"חות אפס ובחינות כלכליות של פרוייקטים בתחום התחדשות עירונית/תמ"א 38/פינוי בינוי. על סמך דו"חות אלה חברת דייברגון, השקיעה כ – 80 מיליון ₪ ב- 19 פרויקטים של התחדשות עירונית ש -16 מהם הסתיימו זה מכבר בהצלחה.
ברצוננו להדגיש כי טדי מספק שירות מקצועי ויעיל תוך עמידה בלוחות זמנים.
תקופת השירות כחלק מצוות שמאי המאגר של רשות מקרקעי ישראל: 2005 - 2017
עבודתך המקצועית, אשר נעשתה תוך נאמנות ומחויבות למערכת, ראויה לציון.
ניכר כי השירות ניתן מתוך אכפתיות והבנת צרכי הרשות.
איל טדי הראל מספק מעל 10 שנים שירותי שמאות מקרקעין לחברת בזק.
השירות המקצועי של איל טדי הראל כולל הערכות שווי שוק של נכסים, וכן בחינת חלופות השבחה ואפשרויות לנכסי בזק השונים. איל מטפל גם בהפחתת חיובי היטל השבחה וכן עורך עבור החברה חוות דעת מומחה לבית משפט לפי צורך.
אני סמוך ובטוח כי גוף שיעבוד עם איל טדי הראל ייהנה מרמת מקצועיות ושירות גבוהים בשילוב עם מידות ראויות.
לשעבר היועץ המשפטי של החברה לאיתור ולהשבת נכסים של נספי השואה בע"מ
טדי, היה לי העונג לעבוד איתך לאורך השנים.
עבודתך המקצועית בכתיבת חוות הדעת ובחקירות בבית המשפט עזרו לנו מאוד בעשיית הצדק ההיסטורי!
תודה ואשמח להיות בקשר!
דרור אנגל נכסים בע"מ
השמאי איל טדי הראל מלווה את חברתנו בהכנת שומות למטרות שונות מזה מספר שנים.
נוכל להמליץ עליו בחום ולציין את הישגיו המרשימים בעבור חברת דרור אנגל נכסים שחסכו לחברתנו מאות אלפי שקלים בחיובי היטלי השבחה וכן את מקצועיותו, בין היתר, גם בהתייעצויות אשר אנו עורכים עימו מעת לעת לגבי נכסים קיימים וחדשים, והכל עם תודעת שירות גבוהה ואנרגיה טובה הראויים לציון.
למידע וקבלת יעוץ השאירו פרטיכם כאןואנחנו נחזור אליכם בהקדם